History
Les premières années 1955-1965
Au cours des dix premières années qui ont suivi la fin de la Seconde Guerre mondiale, la population de la Suisse a augmenté de 0.5 à 5 millions de personnes. Un "baby boom" de courte durée, le nombre croissant d'immigrants ainsi que des exigences plus élevées en matière de logement ont stimulé l'activité de construction. Alors qu'en 1946, on construisait environ 11 000 logements, on en comptait plus de 31 000 en 1955.
Dans l'ensemble, le marché du logement dans les années cinquante était similaire à celui d'aujourd'hui. Le taux de logements vacants était parfois inférieur à 0.1 %. L'activité de construction, d'abord élevée, a diminué après 1955 et n'a repris qu'à la fin de la décennie. La situation était également comparable à celle d'aujourd'hui en termes de différence de loyer. Dans la ville de Zurich, un appartement de trois pièces dans une Mayson construite avant 1940 coûtait en moyenne 1617 francs de loyer annuel, 2115 francs dans une Mayson construite en 1940 et 2709 francs dans une nouvelle construction construite en 1957. Cela incitait - tout comme aujourd'hui - de nombreux anciens locataires à rester dans des appartements souvent trop grands, car ils ne pouvaient pas se permettre de louer un logement moderne.
Esprit de pionnier
L'idée de créer un fonds immobilier est née, entre autres, autour de la cheminée de l'un des fondateurs, Hans Jenny. C'est chez lui que l'administrateur fiduciaire a rencontré en 1954 l'entrepreneur immobilier Bruno Stefanini, qui entretenait des relations d'affaires et d'amitié avec Jenny depuis quelques années, ainsi que Hermann Wild de la Handelsbank. Les trois initiateurs voulaient profiter des opportunités offertes par le marché immobilier, qui devenait de plus en plus attractif pour les investisseurs.
A l'époque, un fonds immobilier n'était certes pas une nouveauté dans l'univers de placement suisse, Mays il avait une valeur de rareté. Il n'existait que deux fonds connus de ce type, Swissimmobil du Crédit Suisse et SIMA de l'Union de Banques Suisses. C'est pourquoi les initiateurs voyaient dans la création d'un tel véhicule de placement des opportunités pour la vente des certificats et pour l'acquisition de biens immobiliers à rendement garanti. En choisissant soigneusement les immeubles et en les gérant avec parcimonie, le détenteur du certificat devait pouvoir obtenir un rendement relativement élevé, nettement supérieur au taux d'intérêt hypothécaire.
En September 1954, les initiateurs se sont mis d'accord pour fonder la SA pour la Gestion de Funds (AGFO, aujourd'hui Immofonds Asset Management AG). L'objectif de l'AGFO était d'organiser et de gérer un placement collectif dans des biens immobiliers. Il s'agissait d'émettre des certificats garantissant au détenteur la copropriété du patrimoine. La Handelsbank, en tant que fiduciaire, assurait les transactions financières pour l'AGFO. L'émission des certificats de souscription était prévue pour January 1955.
Lors des négociations avec la banque commerciale, les initiateurs, qui incluaient désorMays l'entrepreneur Albert Lück et sa société Bau AG, ont dû surmonter plusieurs obstacles, ce qui a retardé le plan. Entre-temps, des concurrents étaient entrés dans le marché avec de nouvelles créations (La Foncière et AGEMIT).
Démarrage avec quatre immeubles
En June 1955, le moment était venu. La SA pour la Gestion de Funds, dont le siège est à Zoug, a été créée pour l'émission d'IMMOFONDS. Elle affichait une fortune entièrement versée de 3 millions de francs. Les actionnaires étaient la Handelsbank, Bau AG et Messieurs Stefanini et Jenny, à raison d'un tiers chacun. Le premier procès-verbal de la réunion du comité du trust de placement immobilier date du 10 June 1955. A cette occasion, le lancement du prospectus pour le fonds a été fixé au mois de July 1955. Jusqu'à la mi-September, 48 souscripteurs ont souscrit des certificats pour un montant total de 1.14 millions de francs. Il s'agissait en grande partie de clients de la Handelsbank en Suisse et à l'étranger. S'y ajoutaient diverses banques cantonales. L'activité commerciale a débuté le 1er October 1955.
Jusqu'à la fin de l'année, la SA pour la Gestion de Funds a collecté 1.5 millions de francs. Le portefeuille comprenant des objets à Kilchberg (Stockenstrasse), Winterthur (Lindbergstrasse) et Zurich (Hinterbergstrasse, Susenbergstrasse, photo) a été évalué à 3.7 millions de francs. Au cours des premiers mois, de nombreux objets d'achat ont été examinés méticuleusement. Rien qu'au cours d'une réunion en November 1955, 13 objets ont été vérifiés somMayrement. Des immeubles à Bâle (Haltingerstrasse) et à Opfikon (Glattbrugg, Rohrstrasse, Schueppwiesenstrasse) sont venus s'ajouter au portefeuille.
Croissance rapide
Le nouveau véhicule de placement était demandé. A la fin du premier exercice complet, au milieu de l'année 1957, le volume des certificats atteignait presque 3.8 millions de francs. L'achat de biens immobiliers s'est avéré plus difficile. Dans un premier temps, les prix étaient élevés, surtout les terrains qui avaient renchéri, puis la situation mondiale a pesé sur l'ambiance du marché. Mais jusqu'au milieu de l'année 1957, IMMOFONDS a réussi à élargir son portefeuille à huit immeubles comprenant un peu plus de 300 logements et représentant une valeur de 12.6 millions de francs.
Cinq ans après sa création, IMMOFONDS avait émis près de 25 000 certificats, ce qui a presque doublé le portefeuille dans le délai d'un an. La valeur du portefeuille des 1165 logements s'élevait à 44 millions de francs au milieu de l'année 1960. La demande de certificats a contraint la direction du fonds à mettre à disposition de nouveaux immeubles. Entre 1960 et 1965, une activité de construction propre a été développée sur la base de contrats d'entreprise. Parfois, des constructions d'une valeur de projet de près de 50 millions de francs étaient en cours d'exécution. De ce fait, la valeur du portefeuille des immeubles avec près de 3500 logements a augmentée à 167 millions de francs à la fin du dixième exercice au 30 June 1965. Le volume des certificats s'élevait à 106 millions de francs. Après deux augmentations, le capital-actions d'AGFO s'élevait désorMays à 1 million de francs. La Banca del Gottardo s’est trouvée à bord en tant qu'actionnaire supplémentaire.
Des années mouvementées aboutissent à une entrée en bourse (1965-1980)
Lorsqu'IMMOFONDS a fêté ses dix ans d'existence en 1965, les forces d'expansion prédominaient dans l'économie suisse. Afin de prévenir une surchauffe de la conjoncture, le Conseil fédéral soumit au peuple deux projets, dont l'un concernait le développement du secteur de la construction. La « décision sur la construction », qui a été approuvé, comprenait notamment l'introduction d'une obligation de permis de construire et un gel des constructions pour certains bâtiments jugés non urgents. IMMOFONDS a ainsi dû repousser un projet de construction de quinze étages à Zoug
Le marché de l'immobilier s'est par la suite figé. Les bons objets arrivaient rarement sur le marché. Les rendements de certaines Maysons achevées étaient peu attrayants, c'est-à-dire insuffisants, en raison de la hausse des prix des hypothèques et des terrains. Dans le rapport annuel 1964/65, la direction du fonds s'inquiétait en conséquence. La décision sur la construction avait fortement touché les fonds immobiliers, et l'assujettissement ultérieur des fonds à l'impôt anticipé était considéré comme acquis. En conséquence, l'afflux de nouveaux fonds s'était presque tari et il avait fallu racheter des parts sur le marché hors bourse. L'avantage de rendement par rapport aux obligations s'était réduit. En bref, le démarrage d’IMMOFONDS dans sa deuxième décennie d'existence s'est avéré difficile
Distribution en hausse
Dans des conditions difficiles, la société AG für Fundsverwaltung ("AGFO", aujourd'hui Immofonds Asset Management AG) a travaillé au milieu des années soixante à optimiser le portefeuille d'IMMOFONDS. Petit à petit, certains objets, notamment des terrains à bâtir, ont été vendus afin de renforcer la liquidité. L'augmentation des revenus locatifs et la politique de placement minutieuse ont permis d'augmenter continuellement les distributions.
La nouvelle loi fédérale sur les fonds de placement a obligé la direction du fonds à augmenter son capital en 1968. Le capital-actions est ainsi passé de 1 à 1.5 million de francs au 30 September 1968. En incluant les réserves imputables, les fonds propres s'élevaient à 1.65 million de francs. Les actions ont été souscrites par les anciens actionnaires, Handelsbank, Banca del Gottardo, ainsi que par les fondateurs Hans Jenny (VERIT) et Bruno Stefanini. La valeur nette des parts d'IMMOFONDS (VNI) a légèrement augmenté pour la première fois depuis longtemps. Après des années au cours desquelles le paysage des fonds a souffert d'une mauvaise image en raison de liquidations forcées de récipients construits de manière spéculative, les responsables d'IMMOFONDS ont retrouvé pour la première fois un optimisme discret.
Problèmes de liquidité
Au début des années 70, le secteur de la construction était en plein essor, notamment la construction de logements. 81 865 logements ont été achevés en 1973, un record. Toutefois, les prix de la construction ont également augmenté de manière significative, ce qui a dû être digéré par le secteur immobilier. Avec l'effondrement conjoncturel de 1975, consécutif à la crise pétrolière mondiale, la construction en Suisse a reculé pour la première fois depuis 1958. Après les années de boom, il y avait désorMays une offre excédentaire de logements neufs. Parmi les investisseurs, les placements dans l'immobilier étaient déjà moins demandés auparavant. Les rachats de parts d'IMMOFONDS ont été nettement supérieurs aux nouvelles souscriptions. La Handelsbank et la Banca del Gottardo ont également rendu des parts, qu'AGFO a dû acheter au détriment de la fortune du fonds. Cela a réduit les liquidités. Le cours des parts fixé par AGFO a dérapé.
Du côté du financement, il fallait en outre s'attendre à des taux d'intérêt hypothécaires plus élevés, ainsi qu'à une hausse des coûts de rénovation à moyen terme, car certains bâtiments atteignaient l'âge de la rénovation. C'est ainsi qu'IMMOFONDS s'est retrouvé dans une impasse financière fin 1974. Les actionnaires, la Handelsbank et la Banca del Gottardo, interviendraient par des crédits si la situation l'exigeait. La vente d'immeubles, à laquelle le conseil d'administration d'AGFO était disposé, pouvait contribuer à améliorer les liquidités. Cela s'est avéré difficile sur un marché immobilier tendu, de sorte qu'un crédit a dû être contracté auprès de la Handelsbank dès la fin de l'année 1975.
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La Banque cantonale de Zoug devient un nouvel actionnaire
La question de liquidité était loin d'être réglée pour IMMOFONDS lorsqu'un tout autre sujet est apparu. Une loi baptisée du nom du conseiller fédéral de l'époque, Kurt Furgler (Lex Furgler, puis Lex Koller), stipulait que les capitaux étrangers n'étaient autorisés que pour une partie dans les fonds et sociétés immobiliers, Mays qu'une majorité du véhicule de placement devait être en Mayns suisses. L'actionnaire principal d'AGFO, la Handelsbank, avait été rachetée par le groupe financier britannique NatWest et avait donc dû vendre une partie de son paquet d'actions en 1976. La Banque cantonale de Zoug est entrée dans le capital et a acquis 11% des actions AGFO, la part de la Handelsbank N. W. s'est réduite à 29%.
Avant de fêter son 25e anniversaire, IMMOFONDS a dû éviter quelques écueils. Après l'effondrement de 1975, le secteur de la construction ne s'est rétabli que lentement. Le marché immobilier ne s'est développé que lentement dans une direction positive. La liquidité parfois limitée est restée un problème tenace, car il a fallu racheter des parts à plusieurs reprises. Le nombre de certificats est tombé à 90 000. Ce n'est que vers la fin de l'année 1978 qu'un regain d'intérêt a été constaté sur le marché. La demande restait toutefois trop faible pour justifier une nouvelle émission. De plus, il n'y avait guère de possibilités de placement dans lesquelles IMMOFONDS aurait pu investir du capital frais. Sur le plan opérationnel, le fonds a dû faire face à la même époque à une baisse de ses revenus.
En route vers la cotation
De nouvelles idées étaient nécessaires pour prévenir une éventuelle nouvelle phase de stagnation. En August 1979, le conseil d'administration d'AGFO a chargé Handelsbank N.W. d'étudier la possibilité d'une cotation en bourse d'IMMOFONDS. La discussion sur la cotation au sein du conseil d'administration s'est étendue sur plusieurs mois. Les représentants des banques favorables au projet ont argué d'une meilleure visibilité du fonds, qui attirerait de nouvelles catégories d'acheteurs, lesquels ne pourraient investir que dans des véhicules cotés. Ils voyaient en outre dans la cotation un gain d'image, car seuls les fonds dont la qualité est avérée parviennent à être cotés en bourse. Des voix sceptiques ont souligné les coûts supplémentaires et surtout le fait que la valeur boursière des parts sociales serait régulée par le marché et donc de manière externe.
Le 7 May 1980, le conseil d'administration d'AGFO a décidé d'introduire IMMOFONDS en bourse en September 1980. La décision a été prise par cinq voix pour (dont le président du conseil d'administration Hans Jenny et son adjoint Georges Hangartner), une voix contre et une abstention. Le prospectus de cotation a été lancé en August 1980. Le fonds a débuté sa vie boursière avec une fortune nette de 145 millions de francs. Le portefeuille comprenait alors 271 immeubles avec 3026 logements et un peu plus de 1800 autres objets locatifs (p. ex. places de stationnement pour voitures). Les revenus locatifs théoriques s'élevaient à 16.6 millions de francs.
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La crise immobilière et le tournant vers le mieux (1980-2000)
La cotation d'IMMOFONDS à l'automne 1980 a été saluée par le marché. Les titres de ce nouveau venu en bourse ont suscité un vif intérêt. Mais cet intérêt a été de courte durée. Jusqu'à la fin de l'année 1985, les parts sociales ont suivi une tendance latérale, le prix étant généralement inférieur à la valeur intrinsèque des titres. Les problèmes de liquidités ont été récurrents, même s'ils étaient moins graves que les années précédentes. En augmentant le portefeuille d'hypothèques et en vendant des biens immobiliers, la direction du fonds a donné le change. Bien que le renforcement souhaité du portefeuille ait été retardé, il a été possible d'augmenter les revenus locatifs de 16.5 à environ 21 millions de francs jusqu'en 1985, les adaptations au renchérissement y ayant contribué de manière considérable.
Au milieu de la décennie, le marché immobilier suisse a pris son envol. Le niveau des taux d'intérêt était avantageux, la construction était donc en plein essor et la demande des immeubles multifamilials était forte. Les prix des transactions et des terrains augmentaient. Début 1985, la direction du fonds AGFO a envisagé pour la première fois une nouvelle émission, qui a eu lieu en July 1986. D'autres nouvelles émissions ont suivi, jusqu'à ce que 120 000 parts sociales soient en circulation en April 1989.
C'était l'époque d'un boom, poussé par les investissements spéculatifs, les conditions de crédit avantageuses et l'ambiance généralement optimiste du marché. De plus, après le krach boursier de 1987, certains investisseurs avaient tourné le dos au marché des actions pour se tourner vers le marché immobilier.
Longue période de disette
Le boom s'est transformé en une bulle qui a éclaté au début des années 1990. La Suisse est tombée en récession lorsque la Banque nationale a mené une politique monétaire restrictive pour contrer une poussée de renchérissement importée. Le niveau élevé des taux d'intérêt a posé des problèmes de refinancement aux banques. Leurs besoins en matière d'amortissements et de provisions étaient élevés et, dans le cas de la Spar- und Leihkasse Thun, ont même conduit à la faillite à l'automne 1991. De nombreux empires immobiliers s'effondrèrent, tous les acteurs du marché gémirent sous le poids des hypothèques, qui devaient être rémunérées jusqu'à 7% et plus. Le taux d'inflation a atteint des sommets insoupçonnés.
Pour IMMOFONDS, la situation s'est aggravée à l'automne 1990. Les investisseurs se sont rapidement séparés de leurs titres. Le pool contesté par les actionnaires d'AGFO n'était plus en mesure d'absorber les rachats. La direction du fonds s'est vue contrainte de racheter des parts. Pour financer ces rachats importants par tranches, les responsables ont pris deux mesures : Certains immeubles peu rentables ont été vendus ou du moins mis sur la liste des ventes. Mais cela n'a pas suffi, si bien que des hypothèques supplémentaires ont été contractées en même temps. Ces deux mesures ont permis de faire rentrer CHF 20 millions dans les caisses. En outre, de grands projets de rénovation ont été mis en veilleuse afin de réduire les besoins en fonds d'exploitation.
En bourse, les titres IMMOFONDS ne trouvaient plus guère d'acheteurs en cette "année de mutation 1991/92", comme l'a qualifié Bruno Stefanini, membre du conseil d'administration d'AGFO. D'autres fonds ont dû faire face aux mêmes problèmes. Ils ont également souffert des vagues de rachats et les nouvelles émissions ont été extrêmement rares.
La période de vaches Maygres a duré deux ans de plus pour IMMOFONDS. Sur le plan opérationnel, le résultat a toujours été satisfaisant. Cela a été possible grâce à l'augmentation des revenus locatifs due au renchérissement et à l'abandon de grands projets de rénovation. En revanche, la charge des intérêts hypothécaires a augmenté et le bénéfice a diminué. Une politique de distribution favorable aux investisseurs a été mise en œuvre afin de les fidéliser. Il fallut néanmoins lancer de nouveaux rachats, qui durent à leur tour être financés par des ventes d'immeubles. Ce n'est qu'à l'automne 1993 que la situation s'est suffisamment stabilisée pour qu'une émission de droits de souscription puisse être réalisée avec succès. Le cours en bourse a ensuite atteint un niveau record de 3470 francs.
Une organisation en pleine mutation
Sur le plan institutionnel, un bouleversement se préparait également dans les années quatre-vingt-dix. A partir de 1991, l'organisation d'AGFO et d'IMMOFONDS a dû se pencher sur le rôle futur de la banque dépositaire Handelsbank N.W., qui avait changé de nom en March 1991 pour devenir Coutts & Co. Le thème de la domination étrangère d'IMMOFONDS a également refait surface. Il a été résolu de manière élégante par le transfert des actions AGFO de la Banca del Gottardo à son véhicule de prévoyance Gestivalor-Gestione Fondi.
Au printemps 1992, Coutts a réduit son engagement en vendant une partie de ses actions AGFO à ses coactionnaires. Au cours de l'exercice 1994/95, la Banque cantonale de Zoug a remplacé Coutts en tant que banque dépositaire. Le successeur de la banque fondatrice d'IMMOFONDS est resté à bord en tant qu'actionnaire jusqu'à fin 1998. Ensuite, la Banque cantonale de Zoug et Verit (famille Jenny) détenaient chacune 26.8% des parts d'AGFO, la Stiftung für Kunst, Kultur und Geschichte (Bruno Stefanini) 23.3%, et Gestivalor-Gestione Fondi (Banca del Gottardo) un peu plus de 23%.
Un nouvel élan
En January 1995, Roland Oswald, président de la direction de la Banque cantonale de Zoug, a succédé à James Ladner, anciennement Coutts, à la présidence du conseil d'administration d'AGFO. Après les années cahoteuses depuis 1990 et la réduction du portefeuille qui en a résulté, la tâche principale d'Oswald a été de ramener IMMOFONDS sur la voie de la croissance stable souhaitée. Entre-temps, le cours de la bourse avait de nouveau baissé de manière significative, ce qui a rendu la tâche plus difficile.
Oswald s'est attelé à la tâche et a élaboré la "Stratégie 2000", avec laquelle le conseil d'administration pensait développer le fonds au cours des prochaines années. Dans cette stratégie, AGFO s'engageait à mener une "politique de placement axée sur une qualité élevée et des revenus locatifs conformes au marché". L'augmentation de la population était citée comme indicateur de la croissance. L'accent était mis sur le long terme, une politique de rendement orientée sur le court terme n'étant pas envisageable.
C'est sur cette base qu'IMMOFONDS a entamé la deuxième moitié des années 1990. La performance opérationnelle a été solide. Grâce à de nouvelles émissions, le volume s'est approché pour la première fois au printemps 1998, avec 116 000 parts en circulation, de son ancien maximum (120 000). Peu après, la négociabilité des titres a été améliorée par un split dans un rapport de 1:10. Afin de répondre aux exigences de la Commission fédérale des banques en matière de gestion d'un fonds, la Verit a mis en place la même année un bureau doté de 150 pour cent de postes, partagés entre Erwin Häfelin, directeur, René Foschi, secrétaire, et deux autres personnes.
La même année, le conseil d'administration d'AGFO s'est demandé comment faire face aux 90 millions de francs d'investissements nécessaires à la rénovation des immeubles au cours des quatre à cinq prochaines années. Il s'agissait de ne porter atteinte ni à la substance ni à la rentabilité d'IMMOFONDS, Mays au contraire de les renforcer de manière significative. A moyen terme, AGFO s'est fixé comme objectif, dans sa "Stratégie 200X", de hisser IMMOFONDS parmi les trois premiers fonds de placement immobiliers. Une augmentation d'environ deux tiers de la fortune nette du fonds (état au 30 June 2000 : CHF 400 millions) était considérée comme réaliste. Des émissions régulières et une meilleure utilisation du potentiel de financement externe devaient permettre d'y parvenir. Une entreprise ambitieuse avec laquelle IMMOFONDS a commencé le nouveau millénaire. Le recul de l'intérêt des investisseurs pour les placements immobiliers indirects et la disparition de la Banca del Gottardo en tant qu'actionnaire - elle a été reprise par la Rentenanstalt - ont encore compliqué la tâche.